פסק-דין בתיק ע"ר 117-08

מבוא

1.                 המערער, מר אברהם תעשה, הגיש ערעור לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, על פסק שמאי מכריע שניתן על ידי השמאי המכריע מר יאיר תודה. השומה המכרעת ניתנת בקשר לגוש 8002 חלקות ישנות 57, 58 מגרשים מס' 2002-2015,2017-2018,2023,2024 ו-2026 חלקות חדשות 785-798,800,801,806,807,809 (להלן: המקרקעין).

2.                 הצדדים הגישו עיקרי טיעון ותיקי מוצגים.

3.                 בדיון שהתקיים ביום 4.9.08 הסכימו הצדדים כי השמאי המכריע יתבקש ליתן פירוט נוסף כמפורט בפרוטוקול הדיון וזאת בהתאם למכתב שיופנה אליו ע"י ב"כ המערער. כן הוסכם, כי אם וככל שימצא השמאי המכריע כי יש צורך בתיקון שומתו בנקודות מסוימות, יתבקש להתייחס לכך בשומתו.

4.                 ב"כ המערער פנה לשמאי המכריע. ביום 16.12.08 השיב השמאי כי תפקידו כשמאי מכריע הסתיים.

5.                 ב"כ המערער ביקש בעקבות זאת לזמן את השמאי המכריע לעדות. הבקשה נדונה בדיון והצדדים הגישו טיעונים בכתב לענין זה. בהחלטת בית המשפט מיום 3.2.10 נדחתה הבקשה לזימון השמאי המכריע לעדות, מהנימוקים שפורטו בהחלטה.

6.                 בדיון שהתקיים ביום 12.9.10 הודיע ב"כ המערער כי מתקיים מו"מ בין הצדדים, ביקש שהות של שלושה חודשים וציין כי ככל שלא יגיעו הצדדים לכלל הסדר, מתבקש בית המשפט ליתן פסק דין על סמך החומר שבתיק. ב"כ המשיבה הודיע כי אין לו התנגדות לכך. בהתאם להחלטת בית המשפט, היה על ב"כ המערער למסור הודעה עד ליום 15.12.10, האם הגיעו הצדדים לכלל הסדר פשרה. עוד נקבע כי ככל שלא יוגש הסדר, ינתן פסק הדין על יסוד החומר שבתיק בהתאם להסכמת הצדדים. לא הוגשה כל הודעה מטעם הצדדים. 

טענות הצדדים

7.                 המערער טוען בכתב הערר, כי השמאי המכריע פעל ללא סמכות, שכן בהתאם לכתב המינוי מיום 28.2.07, מונה כשמאי מכריע לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה לחלקה 57 בגוש 8002 בלבד. השמאי המכריע פסק גם ביחס לחלקה 58 שבבעלות המערער וזאת לטענת המערער ללא סמכות. עוד טוען המערער, כי פסק הבוררות ניתן באיחור, לאחר שחלפו למעלה משלושה חודשים וזאת בניגוד להוראות חוק הבוררות.

8.                 המערער טוען כי השומה המכרעת איננה מנומקת ולא משקפת את פירוט החישובים ו/או הלוגיקה לענין בסיס השומה ו/או חישוב השווי ולפיכך לא ניתן לבדוק את התחשיב האריתמטי המביא לסכום הסופי נשוא הפסק.

המערער טוען כי ביום 14.1.07 פנה אל השמאי המכריע בבקשה לקבל את הנימוקים לפסק. השמאי המכריע השיב כי תפקידו כשמאי מכריע הסתיים.

המערער טוען כי היה על השמאי המכריע לשקף את העסקאות ואת נתוני ההשוואה אשר שימשו אותו לקביעת שווי של 130,000 דולר לשנת 1999, כאשר מדובר במגרשים בפרדסיה שאינם מפותחים וזמינים לבניה.

9.         המערער טוען כי השמאי המכריע לא הביא בחשבון בחישוביו לענין שווי "מצב קודם" את העובדה כי בנויים בחלקת המערער בית מגורים וכן מבנים נוספים.

המערער טוען, כי חוות הדעת מתעתעת, שכן למרות שנאמר כי שווי בית המגורים נלקח בחשבון, הרי שבדיקת הנתנוים מלמדת כי השמאי המכריע קבע שווי זהה לדונם למגרש 2343 עליו ממוקמת הוילה ולמגרש 2342 שם ממוקמות סככות לאחסון וכלי עבודה.

10.             המערער טוען לכפל תשלום היטל השבחה לענין מגרש 797, שכן במגרש זה שילם המערער היטל השבחה לבניית שני בתים צמודי קרקע והשמאי המכריע לא הביא זאת בחשבון.

11.             המערער טוען, כי בתיאור המצב התכנוני, חסרה התייחסות למצב התכנוני שהביא לביטול תוכנית מפורטת הצ/3 - 46/1. לטענת המערער, תוכנית זו בוטלה על מנת להיטיב עם המערער והציבור שכן המערער ביקש כי גם חלקה 57 תיכלל בתוכנית. לטענת המערער, השווי "במצב הקודם" היה גבוה יותר בשל הידיעה שחלקה 58 הינה ביעוד מגורים א' ואילו חלקה 57 מיועדת גם היא בטווח הקצר להיכלל בתוכנית ביעוד מגורים א'.

12.             המערער טוען, כי השמאי המכריע לא התייחס לעלויות הפיתוח הנרחבות המוטלות על המערער לענין ביצוע סלילת כבישים ומדרכות ושטחי ציבור. לטענת המערער, מדובר בהוצאות ביצוע התוכנית עצמה שיש להביא אותן בחשבון.

13.             לטענת המערער, השמאי המכריע לא הביא בחשבון את אי זמינות המקרקעין לבניה. לטענת המערער, הזמינות לבניה תלויה בהכנה ואישור של תוכנית בינוי ופיתוח אשר תבוצע ע"ח בעלי המקרקע באישור הוועדה המקומית ותהווה תנאי להיתרי הבניה.

14.             המערער טוען, כי קיימות טעויות חישוב בשומה המכרעת. כך למשל, בסעיף 11 בפרק "שיקולים ועקרונות" מתייחס השמאי המכריע בשווי מצב חדש להפחתה לגודל עיסקה של 13% הכוללת זמן שיווק של שנתיים לפי ריבית של 7%. לטענת המערער, בפרק 10 לא הביא השמאי בחשבון את ההפחתה של 13%.